Sunday, August 13, 2017

Preguntas frecuentes sobre “Bono de Vacancia”

Preguntas frecuentes sobre “Bono de Vacancia”
P: ¿Qué es el bono de vacancia?
R: Cuando un inquilino se muda, el casero es regularmente otorgado un bono de vacancia que le permite aumentar el alquiler en 18% adicional (por un contrato de un año) o 20%  (por un contrato de dos años). Si el ultimo inquilino estaba pagando una renta preferencial, el bono de vacancia puede ser mas bajo. Si el ultimo contrato de renovación fue hace menos de dos años, entonces el aumento es de 5%; si es menos de tres años, entonces es de 10%; si es menos de 4 años, entonces es de 15%, y si es mas de 4 años, entonces puede aumentar el 18% o 20%, si hace 8 años o desde el ultimo aumento de vacancia, el casero puede añadir .06% adicional por cada año desde la colección del ultimo aumento. Es importante señalar que el casero no tiene que hacer nada al apartamento para recibir este aumento. Tan solo tiene que sacar al inquilino anterior para recibir este aumento.
P: ¿Se desregula un apartamento si se muda el inquilino?
R: un apartamento bajo estabilización de renta no se desregula simplemente porque el inquilino se mudó. La renta legal debe ser aumentada a $2,7000 y entonces el inquilino actual debe mudarse, para poder desregularizar un apartamento de renta estabilizada. Pueden hacer eso a través de bonos de vacancia, bonos de continuidad,  y aumentos de apartamentos individuales. Frecuentemente los caseros reclaman estos aumentos ilegalmente, tomando aumentos mas grande del que en realidad tienen derecho bajo las regulaciones aplicables. Cuando hay mucho cambio de inquilinos en un apartamento, se le hace mas fácil al casero reclamar estos aumentos y al final, desregular un apartamento. Sin embargo, aumentos ilegales de alquiler o desregulación ilegal de apartamentos regulados pueden ser desafiados ante HCR o en la corte. Si usted cree que su apartamento puede ser reguladoo si es un inquilino regulado que cree que su alquiler es muy alto,, debe obtener una copia de su historial de alquiler de HCR. Cuando un apartamento bajo control de renta se desocupa, debe de entrar al sistema de estabilización de renta, pero mucho apartamentos de renta controladas son convertidos a apartamentos no regulados, con frecuencia de manera ilegal.
P: ¿Cómo se desregula un apartamento?
R: hay dos tipos de desregulación: desregulacion por alta renta de vacancia: el apartamento puede ser desregulado cuando el alquiler llega a $2,700 . y el inquilino actual se muda. Desregulacion por alto ingreso y alquiler. Si el ingreso del inquilino actual es mas de $200,000 por dos anos consecutivos antes (o despues) quela renta ha llegado a $2,700 el apartamento puede ser resregulado. Su casero solo puede indagar sobre su ingreso si la renta supera los $2,700
 
P: ¿Que es historial de Alquiler? Si la estabilización de renta inicia en el 1974, ¿Por qué inicia en el 1984?  
R: un historial de alquiler es un documento que usted puede obtener de una agencia estatal llamada Viviendas y Renovación Comunal (HCR), que muestra el alquiler registrado por su apartamento desde el 1984. esta es la fecha en que el estado empieza a pedirle a los caseros que registren sus apartamentos. Las  rentas mostradas son las rentas que su casero reporta a HCR y HCR no verifica lo que el casero esta reportando. Tampoco hay penalidades por no reportar. No es raro que registraciones esten desaparecidas o incorrectas debido a este sistema de auto registración. Su casero no sabrá si usted  ha pedido por su historial de alquiler.
¿P: Qué es HCR?
R: Viviendas y Renovación Comunal, también conocida como HCR (anteriormente División de Viviendas y Renovación Comunal (DHCR) declara su mision como “construir, preservar y proteger viviendas a precios asequibles y aumentar propiedad de viviendas en el estado”. Entre otros programas, HCR es responsable de  aplicar las leyes de regulación de alquiler y proteger los derechos de inquilinos que son hostigados por sus caseros o sobrecargos de alquiler.
¿P: Qué es la regla de los 4 años? ¿Cuáles son sus excepciones?
R: su historial de alquiler va hacia 1984, sin embargo, HCR solo puede mirar cuatro años hacia atrás al considerar un sobrecargo de alquiler. Hay pocas excepciones a esta regla. La primera excepción  es que HCR mirará mas de 4 años si el sobrecargo parece haber sido por “fraude”, en otras palabras, si parece ser que su casero deliberadamente ofreció información falsa al HCR. Hay mucha maneras de mostrar fraude, y usted se puede comunicar con una organización de derechos de inquilinos o un abogado para ayuda interpretando su historial de renta. Una manera de mostrar fraude es organizándose. Frecuentemente se puede demostrar fraude usando el historial de alquiler de varios inquilinos en el edificio o complejo residencial. La segunda excepción  es si usted tiene renta preferencial. HCR solo puede mirar hacia cuando inicio la renta preferencial al considerar una queja de sobrecargo. La tercera excepción es si usted esta  alegando que su apartamento esta cubierto bajo estabilización de renta, la  regla de 4 años no le aplica.
P: Yo tengo mi historial de alquiler, ¿Cómo se si me están cobrando de mas?
R: su historial de alquiler lucirá confuso al principio. Tiene todas los alquileres registrados desde el 1984. lo primero que debe ver es si usted esta en esa lista. Asegurese que las fechas y cantidades sean correctas. Luego es hora de hacer las sumas. Una manera simple de verificar si tiene un caso de sobrecargo es Renta Base de Fecha (la renta registrada hace cuatro años) + aumentos legales (bono de vacancia, aumento de renovación, aumento individual de apartamento, renovación capital, bono de longevidad = renta legal regulada.
P: ¿De cuanto es mi devolución?
R: si HCR o las cortes determinan que usted ha sido cobrado demás, tiene derecho a daños por tres veces la cantidad que fue sobre cobrado, esto puede significar que usted reciba un pago del casero o que lo deduzca de renta futura.
P: ¿Qué debo hacer si creo que algo no esta bien? ¿Qué debo hacer para investigar y retar la veracidad de la  “renta legal regulada?
R: Hay tres maneras de retar su alquiler, y la mejor opción no es siempre la misma para cada inquilino. Quizás debiera consultar un abogado sobre que opción es mejor para usted.
1. reclamo de sobrecargo con HCR. Puede hacer un reclamo de sobrecargo con HCR usando el formulario RA-89, “Queja del inquilino de sobrecargo de alquiler en apartamento regulado”. El formulario esta disponible en las oficinas de HCR o en nyshcr.org/rent. Una queja de sobrecargo no tiene ningún peligro de desalojo y es el método mas fácil para los inquilinos.
2. corte suprema/civil. Usted puede demandar a su casero en la corte suprema o la corte civil por sobrecargo. No hay riesgo de desalojo si elige esta opción, pero es mejor si consulta con un abogado y obtiene representación legal antes de iniciar este tipo de acción.

3. corte de viviendas. Usted puede retener su alquiler, obligando a su casero a iniciar un caso por no pago en su contra, en la corte de viviendas. Sin embargo, esta opción lo pone en peligro de desalojo, así que es mejor consultar con un abogado antes de decidir por esta opción.