Tuesday, February 28, 2012



(Lée el programa en español abajo.)

The New York State Legislature must enact a number of reforms to undo years of giveaways to the New York City real estate lobby that have exacerbated the housing crisis in the city and suburban counties. The June 2011 law that extended the rent and eviction and coop/condo conversion laws to June 2015 made minor improvements to the rent laws that are far from sufficient to stop the eviction of tenants and the accelerating loss of affordable rental housing in the downstate region.  Click on "read more" for the list and explanations.

Click on each bill below to see those that represent the absolute minimum of necessary reform.

Full Repeal of Vacancy Decontrol
S1193 (Andrea Stewart-Cousins, et al.)/A2430 (Linda Rosenthal et al.)
Repeals vacancy decontrol, which has already cost New York City and the suburban counties of Nassau, Westchester and Rockland Counties an estimated 300,000 apartments that have been removed from rent and eviction protections and are no longer affordable. The bill also re-regulates most of the apartments that were deregulated in the last 15 years.

Adequate protections for former Mitchell-Lama & Section 8 Tenants
S1010 (Andrea Stewart-Cousins, et al.)/A2499 (Linda Rosenthal et al.)
 Provides for rent stabilization coverage for all Mitchell-Lama and project-based Section 8 buildings that leave or have left government supervision, regardless of when constructed or first occupied. The bill further prohibits landlords from seeking rent increases for “unique or peculiar circumstances.” This is the only bill with rent protections for post-1973 buildings that have already left government supervision and did not then become rent regulated.

Reform Major Capital Improvement Rent Increase System*
S523 (Liz Krueger, et al.)/A2459 (Daniel O’Donnell, et al.)
Makes rent increases for building-wide Major Capital Improvements temporary surcharges, so that once tenants have paid them off, the rent increase disappears. The MCI must be listed as a separate surcharge on the rent bill, rather than being compounded with the base rent.

Reform Preferential Rent Loophole*
S448 (Liz Krueger, et al.)/A1364 (Hakeem Jeffries, et al.)
 Closes one of the worst loopholes in current law, a loophole that allows a landlord of a rent stabilized unit to rent to a new tenant at a “preferential” rent lower than the legal rent, then later offer the tenant a renewal lease based on the legal rent, hitting tenants with huge rent increases, sometimes several hundred dollars a month, thus forcing them to vacate. The owner then imposes another 20 percent statutory vacancy bonus and engages in this scam all over again with a new tenant, while steadily moving the legal rent closer to the $2,500 per month threshold for vacancy decontrol. A465 allows the landlord to revert to the higher legal rent only upon vacancy, but requires that the lease be renewed based on the lower preferential rent.

Reform Owner Use Evictions Loophole
S581 (Daniel Squadron, et al.)/A3033 (Vito Lopez et al.)Closes another inexcusable loophole in NYC rent stabilization: landlords can recover “one or more” apartments for use by the landlord or a family member. Landlords have used this mechanism to empty entire buildings. This bill limits recovery to one apartment, and requires the landlord to demonstrate “immediate and compelling necessity” as in NYC rent control and
suburban rent laws.

Reduce the Statutory Vacancy Bonus
S2341 (José M. Serrano)/A2593 (Vito Lopez et al.)

Reduces statutory vacancy bonus from minimum of 20 percent for a two-year vacancy lease
to a minimum of 10 percent.

Reform the NYC and Suburban Rent Boards*
S741 (Daniel Squadron et al.)/A6394 (Kavanagh)
Reforms the four rent guidelines boards in NYC and the three suburban counties (a system originally designed by the real estate industry itself) to level the playing field and give tenants at least a chance of fair rent adjustments. Among the most important changes is a requirement for New York City Council approval of appointments by the mayor.

Rent relief for New Yorkers Living with HIV/AIDS
S4098 (Thomas Duane, et al.)/A6275 (Deborah Glick et al.)Provides that persons living with  clinical or
symptomatic HIV or AIDS, and who receive shelter assistance or emergency shelter allowance, shall no longer have to pay more than 30 percent of household monthly unearned and/or earned income towards rent and utilities. This bill passed both houses in 2010 but was vetoed by Governor David Paterson due to opposition by the administration of Mayor Bloomberg.

Protections for rent controlled tenants*
S5699 (Adriano Espaillat et al.)/A1892 (Linda Rosenthal et al.)

Suspends the Maximum Base Rent system that requires rent controlled tenants in NYC to pay 7.5% rent increases annually; also ends the fuel and labor pass-alongs. Places rent controlled apartments in NYC under the Rent Guidelines Board and rent controlled apartments in Nassau and Westchester Counties under the county rent boards for purposes of rent adjustments.

Restore Full Home Rule to New York City
S443 (Liz Krueger, et al.)/A2993 (Vito Lopez et al.)Repeals the so-called Urstadt Law of 1971, named for Governor Nelson Rockefeller’s housing commissioner Charles J. Urstadt, and by doing so restores full home rule powers over rent and eviction laws to the New York City Council and Mayor.


*Speaker Sheldon Silver promised there would be no tax breaks for landlords (J-51 and 421-A) without these protections for tenants.  But that has not yet come to pass. 

Campaña para una verdadera reforma a la renta
Descargar aquí la versión en español
La legislatura del estado de Nueva York debe promulgar una serie de reformas para echar por tierra años de regalos al cabildeo de bienes raíces de Nueva York que han agravado la crisis de la vivienda en la ciudad y los condados suburbanos. La ley de junio de 2011 que extendió el alquiler y el desalojo y las leyes de conversión de cooperativas-condominios hasta junio de 2015 efectuó mejoras menores a las leyes de alquiler que están lejos de ser suficientes para detener el desalojo de los inquilinos y la pérdida acelerada de viviendas de alquiler asequibles en la región sur del estado. Los siguientes proyectos de ley representan el mínimo absoluto de las reformas necesarias.

Derogación total de descontrol de vacantes
S1193 (Andrea Stewart-Cousins​​, y otros.) / A2430 (Linda Rosenthal y otros.)

Deroga el descontrol de vacantes, que ya ha costado a Nueva York y los condados suburbanos de Nassau, Westchester y Rockland un estimado de 300.000 apartamentos que se han eliminado de las protecciones de renta y de desalojo y ya no son asequibles. El proyecto de ley también regula nuevamente la mayoría de los apartamentos que fueron desregulados en los últimos 15 años.

Protecciones adecuadas para ex-inquilinos de Mitchell-Lama y Sección 8 
S1010 (Andrea Stewart-Cousins
​​, y otros.) / A2499 (Linda Rosenthal y otros.)

Ofrece cobertura de estabilización de alquileres para todos los edificios Mitchell-Lama y Sección 8 que dejan o han dejado la supervisión del gobierno, independientemente de cu
ándo hayan sido construidos u ocupados por primera vez. El proyecto de ley también prohíbe a los propietarios la búsqueda de aumentos en el alquiler por "circunstancias únicas y peculiares." Este es el único proyecto de ley con protecciones de alquiler para edificios construidos después de 1973 que ya han dejado la supervisión del gobierno y no se convierten en edificios de renta regulada.

Sistema de aumento de renta con base en mejoras importantes en el edificio
S523 (Liz Krueger, y otros.) / A2459 (Daniel O'Donnell, y otros.)

Crea aumentos de renta por cargos temporales debidos a mejoras importantes en el edificio, de manera que una vez los inquilinos han terminado de pagar por las mejoras, el aumento de renta desaparece. El MCI (aumento de renta por mejoras en el edificio) debe figurar como un recargo por separado en la factura de alquiler, en lugar de ser agravada por la renta básica.

Reforma a las irregularidades de renta preferencial 
S448 (Liz Krueger, y otros.) / A1364 (Jeffries Hakeem, y otros.)

Cierra una de las peores lagunas en la ley actual, una laguna jurídica que le permite a un propietario de unidad de renta estabilizada alquilarle a un nuevo inquilino con una renta "preferencial" por debajo de la renta legal,  luego ofrecer al inquilino un contrato de renovación sobre la base de el alquiler legal, golpeando a los inquilinos con aumentos de alquiler enormes, a veces varios cientos de dólares al mes, lo que los obliga a desalojar. El dueño entonces impone otra bonificación del 20 por ciento de vacantes legales y se involucra en este tipo de fraude de nuevo con un nuevo inquilino, mientras que aumenta constantemente el alquiler legal hasta el umbral de descontrol de vacantes de $ 2.500 por mes. A465 le permite al propietario volver a la renta jurídica más alta únicamente a puestos vacantes, pero requiere que el contrato se renueve sobre la base de la renta más baja preferencial.

Reforma a las irregularidades en el uso de desalojos por parte de los propietarios
S581 (Daniel Squadron, y otros.)/A3033 (Vito Lopez y otros.)

Cierra otra laguna imperdonable en las rentas estabilizadas en Nueva York: los propietarios pueden recuperar "uno o más" apartamentos para su uso por parte del propietario o de un miembro de la familia. Los propietarios han utilizado este mecanismo para vaciar edificios enteros. Este proyecto de ley limita a un apartamento la recuperación, y exige que el propietario demuestre la "necesidad inmediata y apremiante", como en las leyes de renta controlada de la ciudad de Nueva York y las leyes alquiler de los suburbios.

Reducción de la bonificación de vacantes estatutarios
S2341 (José M. Serrano)/A2593 (Vito López y otros.)

Reduce la bonificación vacante legal de un mínimo de 20 por ciento de un contrato de vacante de dos años a un mínimo de 10 por ciento.

Reforma a las juntas de alquiler de la ciudad de Nueva York
y suburbanas
S741 (Daniel Squadron y otros.)/A6394 (Brian Kavanagh)

Reforma las cuatro juntas de directrices de renta en Nueva York y los tres condados suburbanos (un sistema diseñado originalmente por la misma industria de bienes raíces) para nivelar el campo de juego y dar a los inquilinos por lo menos una oportunidad de ajustes de alquiler justo. Entre los cambios más importantes está un requisito para la aprobación del concejo de la ciudad de Nueva York de los nombramientos del alcalde.

Alivio de la renta para los neoyorquinos que viven con VIH-SIDA
S4098 (Thomas Duane, y otros.)/A6275 (Deborah Glick y otros.)

Establece que las personas que viven con VIH o SIDA clínico/sintomático y que reciben asistencia de refugio o subsidio de vivienda de emergencia, dejarán de tener que pagar más del 30 por ciento mensual del salario devengado o no devengado en el hogar  para pagar el alquiler y los servicios públicos. Este proyecto de ley fue aprobado por ambas cámaras en 2010, pero fue vetado por el gobernador David Paterson, debido a la oposición de la administración del alcalde Bloomberg.

Protecciones para inquilinos con renta controlada
S5699 (Adriano Espaillat y otros.)/A1892 (Linda Rosenthal y otros.)

Suspende el sistema  base de renta máxima que requiere que los inquilinos con alquiler controlado en Nueva York paguen aumentos del 7,5 de alquiler al año, también acaba con la practica de regalar combustible y mano de obra. Pone los apartamentos de renta controlada en la ciudad de Nueva York  bajo la junta de directrices de renta y controlada en los condados de Nassau y Westchester en las juntas de renta del condado para efectos de ajustes de alquiler.

Restaurar Autonomía para la ciudad de Nueva York
S443 (Liz Krueger, y otros.)/A2993 (Vito López y otros.)

Deroga la llamada Ley Urstadt de 1971, llamada así por el comisionado de vivienda del gobernador Nelson Rockefeller, comisionado Carlos J. Urstadt, y al hacerlo, recupera plenos poderes de autonomía sobre las leyes de alquiler  y desalojo por parte del concejo de la ciudad de Nueva York y el alcalde.

Para más información:  realrentreform@gmail.com