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Sunday, August 13, 2017

Preguntas frecuentes sobre “Bono de Vacancia”

Preguntas frecuentes sobre “Bono de Vacancia”
P: ¿Qué es el bono de vacancia?
R: Cuando un inquilino se muda, el casero es regularmente otorgado un bono de vacancia que le permite aumentar el alquiler en 18% adicional (por un contrato de un año) o 20%  (por un contrato de dos años). Si el ultimo inquilino estaba pagando una renta preferencial, el bono de vacancia puede ser mas bajo. Si el ultimo contrato de renovación fue hace menos de dos años, entonces el aumento es de 5%; si es menos de tres años, entonces es de 10%; si es menos de 4 años, entonces es de 15%, y si es mas de 4 años, entonces puede aumentar el 18% o 20%, si hace 8 años o desde el ultimo aumento de vacancia, el casero puede añadir .06% adicional por cada año desde la colección del ultimo aumento. Es importante señalar que el casero no tiene que hacer nada al apartamento para recibir este aumento. Tan solo tiene que sacar al inquilino anterior para recibir este aumento.
P: ¿Se desregula un apartamento si se muda el inquilino?
R: un apartamento bajo estabilización de renta no se desregula simplemente porque el inquilino se mudó. La renta legal debe ser aumentada a $2,7000 y entonces el inquilino actual debe mudarse, para poder desregularizar un apartamento de renta estabilizada. Pueden hacer eso a través de bonos de vacancia, bonos de continuidad,  y aumentos de apartamentos individuales. Frecuentemente los caseros reclaman estos aumentos ilegalmente, tomando aumentos mas grande del que en realidad tienen derecho bajo las regulaciones aplicables. Cuando hay mucho cambio de inquilinos en un apartamento, se le hace mas fácil al casero reclamar estos aumentos y al final, desregular un apartamento. Sin embargo, aumentos ilegales de alquiler o desregulación ilegal de apartamentos regulados pueden ser desafiados ante HCR o en la corte. Si usted cree que su apartamento puede ser reguladoo si es un inquilino regulado que cree que su alquiler es muy alto,, debe obtener una copia de su historial de alquiler de HCR. Cuando un apartamento bajo control de renta se desocupa, debe de entrar al sistema de estabilización de renta, pero mucho apartamentos de renta controladas son convertidos a apartamentos no regulados, con frecuencia de manera ilegal.
P: ¿Cómo se desregula un apartamento?
R: hay dos tipos de desregulación: desregulacion por alta renta de vacancia: el apartamento puede ser desregulado cuando el alquiler llega a $2,700 . y el inquilino actual se muda. Desregulacion por alto ingreso y alquiler. Si el ingreso del inquilino actual es mas de $200,000 por dos anos consecutivos antes (o despues) quela renta ha llegado a $2,700 el apartamento puede ser resregulado. Su casero solo puede indagar sobre su ingreso si la renta supera los $2,700
 
P: ¿Que es historial de Alquiler? Si la estabilización de renta inicia en el 1974, ¿Por qué inicia en el 1984?  
R: un historial de alquiler es un documento que usted puede obtener de una agencia estatal llamada Viviendas y Renovación Comunal (HCR), que muestra el alquiler registrado por su apartamento desde el 1984. esta es la fecha en que el estado empieza a pedirle a los caseros que registren sus apartamentos. Las  rentas mostradas son las rentas que su casero reporta a HCR y HCR no verifica lo que el casero esta reportando. Tampoco hay penalidades por no reportar. No es raro que registraciones esten desaparecidas o incorrectas debido a este sistema de auto registración. Su casero no sabrá si usted  ha pedido por su historial de alquiler.
¿P: Qué es HCR?
R: Viviendas y Renovación Comunal, también conocida como HCR (anteriormente División de Viviendas y Renovación Comunal (DHCR) declara su mision como “construir, preservar y proteger viviendas a precios asequibles y aumentar propiedad de viviendas en el estado”. Entre otros programas, HCR es responsable de  aplicar las leyes de regulación de alquiler y proteger los derechos de inquilinos que son hostigados por sus caseros o sobrecargos de alquiler.
¿P: Qué es la regla de los 4 años? ¿Cuáles son sus excepciones?
R: su historial de alquiler va hacia 1984, sin embargo, HCR solo puede mirar cuatro años hacia atrás al considerar un sobrecargo de alquiler. Hay pocas excepciones a esta regla. La primera excepción  es que HCR mirará mas de 4 años si el sobrecargo parece haber sido por “fraude”, en otras palabras, si parece ser que su casero deliberadamente ofreció información falsa al HCR. Hay mucha maneras de mostrar fraude, y usted se puede comunicar con una organización de derechos de inquilinos o un abogado para ayuda interpretando su historial de renta. Una manera de mostrar fraude es organizándose. Frecuentemente se puede demostrar fraude usando el historial de alquiler de varios inquilinos en el edificio o complejo residencial. La segunda excepción  es si usted tiene renta preferencial. HCR solo puede mirar hacia cuando inicio la renta preferencial al considerar una queja de sobrecargo. La tercera excepción es si usted esta  alegando que su apartamento esta cubierto bajo estabilización de renta, la  regla de 4 años no le aplica.
P: Yo tengo mi historial de alquiler, ¿Cómo se si me están cobrando de mas?
R: su historial de alquiler lucirá confuso al principio. Tiene todas los alquileres registrados desde el 1984. lo primero que debe ver es si usted esta en esa lista. Asegurese que las fechas y cantidades sean correctas. Luego es hora de hacer las sumas. Una manera simple de verificar si tiene un caso de sobrecargo es Renta Base de Fecha (la renta registrada hace cuatro años) + aumentos legales (bono de vacancia, aumento de renovación, aumento individual de apartamento, renovación capital, bono de longevidad = renta legal regulada.
P: ¿De cuanto es mi devolución?
R: si HCR o las cortes determinan que usted ha sido cobrado demás, tiene derecho a daños por tres veces la cantidad que fue sobre cobrado, esto puede significar que usted reciba un pago del casero o que lo deduzca de renta futura.
P: ¿Qué debo hacer si creo que algo no esta bien? ¿Qué debo hacer para investigar y retar la veracidad de la  “renta legal regulada?
R: Hay tres maneras de retar su alquiler, y la mejor opción no es siempre la misma para cada inquilino. Quizás debiera consultar un abogado sobre que opción es mejor para usted.
1. reclamo de sobrecargo con HCR. Puede hacer un reclamo de sobrecargo con HCR usando el formulario RA-89, “Queja del inquilino de sobrecargo de alquiler en apartamento regulado”. El formulario esta disponible en las oficinas de HCR o en nyshcr.org/rent. Una queja de sobrecargo no tiene ningún peligro de desalojo y es el método mas fácil para los inquilinos.
2. corte suprema/civil. Usted puede demandar a su casero en la corte suprema o la corte civil por sobrecargo. No hay riesgo de desalojo si elige esta opción, pero es mejor si consulta con un abogado y obtiene representación legal antes de iniciar este tipo de acción.

3. corte de viviendas. Usted puede retener su alquiler, obligando a su casero a iniciar un caso por no pago en su contra, en la corte de viviendas. Sin embargo, esta opción lo pone en peligro de desalojo, así que es mejor consultar con un abogado antes de decidir por esta opción.

Preguntas frecuentes sobre alquiler preferencial

Preguntas frecuentes sobre alquiler preferencial
P: ¿Qué es alquiler preferencial?
R: alquiler preferencial es cualquier alquiler cobrado a un inquilino de renta estabilizada mas bajo que la renta legal. Si usted es uno de los 250,000 inquilinos con renta preferencial su alquiler puede ser aumentado hasta la renta legal lo que puede significar cientos de dólares.
P: ¿Qué es renta legal?
R: existe una renta legal máxima para cada apartamento, basada en la historia única de ese apartamento. No es basada en el tamaño del apartamento ni el apartamento average en el vecindario, ni el ingreso del inquilino. El alquiler puede aumentar en pequeñas cantidades cada vez que el contrato es renovado, y por cantidades mas grande cada vez que se muda un nuevo inquilino o el apartamento es renovado.
P:¿Cómo se si tengo alquiler preferencial?
R:El primer contrato que usted firma cuando se muda (o el primero después que que le ofrecen un alquiler preferencial) debe contener algo indicando que el alquiler es preferencial. Al menos, su contrato debe decir la renta legal y la cantidad que usted debe pagar. A veces, alquiler preferencial es llamado de otra manera. Por ejemplo, mucho contratos llaman a la renta preferencial “renta mas baja a ser cobrada”, o concesión temporal”. Si su contrato no indica una renta legal y una segunda renta preferencial, esto puede ser razón para desafío si usted tiene una renta preferencial.
P: ¿Puede mi casero quitarme mi alquiler preferencial?
R: depende. Algunos inquilinos tienen una clausula en su contrato original que dice que pueden quedarse con su alquiler preferencial “por la vida de su inquilinato” o por el tiempo que vivan en el apartamento.es importante que revise su contrato original o primer contrato para ver si tiene esta clausula. Además, es posible que la “renta legal regulada” reclamada por su casero sea muy alta. Debería de adquirir su historial de renta y formular cargos de sobrecargo con HCR.
 
P: ¿Por qué mi casero me ofreció una renta preferencial? ¿debo estar agradecido o preocupado?
R: caseros presentan las rentas preferenciales como un descuento pero en realidad es por lo regular una manera de esconder aumentos ilegales de alquiler y castigar a inquilinos que piden reparaciones.
P:¿Es posible tener un alquiler preferencial cuando el apartamento ha dejado de estar bajo estabilización de renta?
R: En una renta de mercado o apartamento no regularizado su casero puede cobrar lo que quiera. No hay una renta legal, por lo que no puede haber una preferencial. Si su casero esta usando este tipo de lenguaje, entonces debe de historial de alquiler para ver si su apartamento es en verdad protegido por estabilización de renta.
P: Creo que me están cobrando de más. ¿Dónde puedo ir para ayuda?
R: Puede contactar a una agencia estatal llamada HCR para pedir su historial de alquiler y formular cargos de sobrepago. Mucha organizaciones de inquilinos le pueden ayudar a llenar el formulario de HCR o ayudarle a obtener un abogado. Si usa un abogado privado, asegurese que sea uno que trabaje solo con inquilinos y nunca con caseros. Usted y sus vecinos tampien pueden ayudarse mutuamente formando una asociación de inquilinos. Hable con sus vecinos, sugiérale que busquen su historial de alquiler. Es muy posible que que esten también pagando de mas. Si es asi, eso hara el caso de todos mas fuerte. Recuerde, usted tiene derecho a organizarse y su casero puede tener problemas por intervenir.
 
P: ¿Cuales son los riesgos?

R: es mejor consultar con un abogado antes de iniciar acción legal o administrativa para asegurarse que no esta incurriendo en riesgos innecesarios

Frequently Asked Questions: “Vacancy Bonus”

Frequently Asked Questions: “Vacancy Bonus”
Q: What is the “vacancy bonus”?
A: When a tenant leaves, the landlord is generally granted a vacancy bonus that allows the landlord to increase the rent by an extra 18% for a one-year lease or  20% for a two-year lease on a vacancy lease. If the last tenant was paying a preferential rent, the vacancy bonus may be lower. If the last vacancy lease was less than two years ago, then the increase is 5%; if less than three years ago, 10%; if less than four years ago, 15%; and then if more than 4 years ago it goes up to the full 18% or 20%.  If it’s been eight years or more since the last vacancy lease, Landlords can also add a .06% increase for each year since the collection of the last increase.
It is important to know that the landlord does not need to do anything to apartment to get this increase. They simply need to get the previous tenant out to get this increase.

Q: Does an apartment become deregulated if a tenant moves out?
A: A rent stabilized apartment does not become automatically deregulated just because a tenant leaves. The legal rent must be raised to over $2700, and then the current tenant must move out, in order to deregulate a rent-stabilized apartment. They can do this through the vacancy bonus, longevity bonus, and individual apartment increases.  Often, landlords will claim these increases illegally, taking larger increases than they should be under applicable regulations. When there is a lot of turnover in an apartment, it makes it easier for a landlord to claim these increases and, ultimately, deregulate an apartment.  However, illegal rent increases -- or illegal deregulation of rent-stabilized apartments -- can be challenged with HCR or in court. If you think your apartment might be rent-stabilized or if you are a rent-stabilized tenant who thinks your rent is too high, you should get a copy of your rent history from HCR.

When a rent-controlled apartment becomes vacant, it should enter the rent-stabilization system, but many rent-controlled apartments are converted to unregulated apartments, often illegally.

Q: How does an apartment become deregulated?
A:  There are two types of deregulation:

  • High-Rent Vacancy Deregulation: The apartment can become deregulated when the rent reaches $2,700 and the current tenant moves out.
  • High-Rent High-Income Deregulation: Once the rent has reached $2,700, if the current tenant's income exceeds $200,000 for the two consecutive years before (or any two consecutive years after), the apartment can become deregulated even if you do not move out. Your landlord can only ask for your income if your rent is higher than $2,700.

Frequently Asked Questions: Preferential Rent

Frequently Asked Questions: Preferential Rent
Q: What is preferential rent?
A: Preferential rent is any rent charged to a rent stabilized tenant that is lower than the legal rent. If you are one of the 250,000 tenants with preferential rent your rent can be raised anywhere up to the legal rent when you renew your lease, which is some cases could mean a hike of hundreds of dollars!

Q: What is a “legal rent”?
A: There is a maximum legal rent for each apartment, based on the unique history of that apartment. It's not based on the apartment's size, nor the going rent of apartments in that area, nor the income of the tenant. Rents can be increased by small amounts every time the lease is renewed, and by larger amounts every time there is a new tenant or the apartment is renovated.
Q: How do I know if I have preferential rent?
A: The first lease you sign when you move in (or the first lease after you are offered a preferential rent) should contain language indicating that the rent is a preferential rent. At a minimum, your lease should list a legal rent and the amount you should pay. Sometimes preferential rents are called by a different name. For example, many leases call a preferential rent a "lower rent to be charged" or a "temporary rent concession". If your lease does not list a legal rent and a second preferential rent, this may be grounds to determine if you have preferential rent.

Q:  Can my landlord take away my preferential rent?
It depends.  Some tenants have a clause in their original lease that says they can keep their preferential rent “for the life of their tenancy” or for as long as they live in the apartment. It is important for you to look at your original or first lease to see if it has this language.  Additionally, it’s possible that the “legal regulated rent” claimed by your landlord is too high.  You should get your rent history and consider filing an overcharge complaint with DHCR.

Q: Why did my landlord offer a preferential rent? Should I be grateful, or concerned?
A: Landlords present preferential rent as a discount but it's often a way to hide illegal rent increases and punish tenants who request repairs.

Q: Is it possible to have preferential rent when the apartment is no longer rent stabilized?
A: In a market rate or unregulated apartment your landlord can charge you whatever they like. There is no legal rent in an unregulated apartment, so there can be no preferential rent. If a landlord is using this language, you should get your rent history to see if your apartment really is rent stabilized.

Q: I think I am being overcharged. Where can I go for help?
A: You can contact a state agency called HCR to request your rent history and file overcharge complaints.  Many tenant organizations can help you file with HCR or help get you a lawyer. If you use a private lawyer, make sure they only work with tenants and never with landlords.  You and your neighbors can also help each other by organizing  a tenants association. Talk with your neighbors, ask them to get their rent history too. There is a good chance that they are being overcharged as well. If they are, this will make all your cases stronger. Remember, you have the right to organize and your landlord can get in trouble for interfering.

Q: What are the risks?
A:It is always best to talk with a lawyer before starting any administrative or legal action to assess if you are facing unforeseen risk.
For further information, please see:
To talk to a lawyer:  https://www.lawhelpny.org/
Q: What is a rent history? If rent stabilization starts in 1974, why does it start in 1984?R3-Logo-Color.jpg
A: A rent history is a document you can obtain from a state agency called Homes and Community Renewal (“HCR”) that shows the registered rents for your apartment going back to 1984. This is when the state started to ask landlords to register apartments. The rents shown on your rent history are self-reported to HCR by your landlord, and HCR does not check what the landlord is reporting. There are also no fines for not reporting. It is not uncommon for registrations to be missing or incorrect due to the self-reporting system.  Your landlord will not know if you ask for your rent history.

Q: What is HCR?
A: Homes and Community Renewal, also known as HCR (formerly known as Department of Homes and Community Renewal or DHCR), states its mission as “to build, preserve and protect affordable housing and increase home ownership across the state.” Among other programs, HCR “enforces the State’s Rent Regulation Laws and protects the rights of tenants facing landlord harassment or rent overcharges.” They are the agency that monitors and enforces the rules of rent regulation.

Q: What is the four-year look-back rule? What are the exceptions to the 4 year rule?
A: Your rent history will have rent going back to 1984. As a general rule, however, HCR will only look back four years when considering a rent overcharge claim.  There are a few exceptions to the four year rule, however.  The first exception is that HCR will look back more than four years if the overcharge appears to involve “fraud” -- in other words, if it appears your landlord deliberately provided false information to HCR.  There are many ways to show fraud, and you can contact a tenants’ rights organization or lawyer for help interpreting your rent history.   One way to show fraud is to get organized. Fraud can often be proven by using multiple tenants’ rent histories in the same building or complex. The second exception is if you have preferential rent., HCR can look back to the year before the preferential rent started when considering an overcharge complaint.  The third exception is that if you are challenging whether your apartment is rent stabilized, the four-year rule does not apply to you.
Q: I have my rent history. How do I find out if I’ve been overcharged?
A: Your rent history might look confusing at first. It lists all the registered rents going back to 1984. First thing to do is to see if you are listed and check that the dates and amounts are correct. Then it’s time for some math: a simple way of figuring out if you have an overcharge case is Base Date Rent (rent registered 4 years ago) + Lawful Increases (vacancy bonus, renewal increase, Individual Apartment Increase (IAI), Major Capital Improvements (MCI), longevity bonus) = Legal Regulated Rent. Anything above this would be considered an overcharge.

Q: How much will I get back?
A: If HCR or the courts determine you are being overcharged you are entitled to treble damages -- three times the total  amount you were overcharged. This may mean that you get a payment from your landlord or that you deduct it from future rent payments.
Q: What should I do if I think something is wrong? How can I investigate and challenge the “legal regulated rent”?
A: There are three ways to challenge your rent, and the better option is not always the same for each tenant. You may want to consult a lawyer about which option is better for you.
1.     HCR Overcharge Claim -- you can file an Overcharge Claim with HCR using form RA-89, "Tenant's Complaint of Rent and/or Other Specific Overcharges in Rent Stabilized Apartments." The form is available at HCR offices, or at www.nyshcr.org/rent.  An overcharge complaint does not involve any risk of eviction and it is the easiest method for tenants who aren’t represented by a lawyer.
2. Supreme/Civil Court -- you can sue your landlord in Supreme Court (or in some cases, Civil Court) for overcharge.  There is no risk of eviction if you use this option, but it would be best to consult with a lawyer and ideally obtain legal representation before bringing this type of case.

3. Housing Court – you can withhold rent, causing your landlord to bring a nonpayment case against you in housing court.  However, this option will put you at risk of eviction, so it’s best to only use this option after talking with a lawyer.